Pourquoi et quand investir en SCPI fiscale ?
Investir en SCPI c’est confier son placement à une société qui mutualise les moyens financiers de ses associés pour investir dans la pierre. L’investisseur n’est pas porteur de simples titres financiers mais il est propriétaire de parts d’immeubles dont il n’a pas à supporter les aléas de la gestion quotidienne ni ceux de la construction ou rénovation d’immeubles. L’associé d’une SCPI, encore appelée pierre-papier, ne gère que les revenus de ses parts qui lui sont versés selon un calendrier fixé contractuellement au moment de la souscription. Lorsqu’on bénéficie de revenus fonciers, il convient à certains moments de se tourner vers la défiscalisation tant la fiscalité peut impacter lourdement les bénéfices que cette activité peut rapporter. Mais investir à titre individuel pour créer un déficit foncier qui viendra contrebalancer les revenus perçus par ailleurs demande tant de disponibilité et de connaissance et en même temps comporte tant de risques reposant sur un seul bien, que la meilleure solution est d’acquérir des parts de SCPI dont les risques sont également mutualisés.
Le dispositif de défiscalisation
Le principe de la défiscalisation accordée par les finances publiques aux investisseurs immobiliers repose toujours sur un encouragement à investir dans des zones à forte demande locative ou répondant à un besoin particulier. Le dispositif Malraux par exemple cible la sauvegarde des immeubles qui ont un intérêt historique ou architectural dans un certain périmètre, le plus souvent dans les centres-villes, dans un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé ou dans un endroit comportant une forte concentration d’anciennes habitations dégradées. Les travaux de rénovation sont encadrés par l’architecte des bâtiments de France. Selon la localisation des biens à rénover, la réduction fiscale est de 22 ou de 30 % du montant des travaux. Elle s’applique sur l’impôt sur le revenu et est plafonnée à des dépenses de 400 000 € par an pendant quatre ans. Elle est également cumulable avec la déduction des intérêts en provenance d’un prêt immobilier contracté pour la réalisation de l’ensemble de l’opération, achat et travaux.
Investir en dispositif Malraux sans contrainte
Si le dispositif fiscal Malraux est intéressant pour la défiscalisation, il comporte néanmoins de nombreuses contraintes administratives non négligeables. Les SCPI Malraux se sont spécialisées dans ce type d’investissement et leurs équipes de professionnels de l’immobilier sont parfaitement rodées à maîtriser aussi bien les problèmes liés à la spécificité des biens qu’au suivi des chantiers de rénovation qui eux aussi demandent beaucoup d’expertise. L’investisseur en SCPI Malraux ne gère que ses revenus qui se comportent comme tout revenu foncier traditionnel tout en lui procurant l’avantage de la déduction Malraux. Si le rendement n’est en général pas très élevé, entre 2 et 4 %, les plus-value à moyen terme sont particulièrement intéressantes lors de la revente d’immeubles ayant un caractère historique dont la rénovation a été menée selon les règles de l’art, après l’expiration de la durée minimale de location de neuf ans.